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珠三角律师
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章律师
拆迁谈判应该提前做好哪些准备工作?1、学习相关法律法规，了解基本拆迁常识征地拆迁案件中，大多数被拆迁人都是普通的老百姓，对法律知之甚少，甚至自家半辈子都没有和法律打过交道，面对突如其来的拆迁，瞬间昏了头，不知如何是好。所以前期了解基本的拆迁常识和相关法律法规，能够知悉自己的法定权利、判断自身的合法权益是否受到了侵犯，只有这样，才能在后期可能会面临的拆迁维权大战中掌握谈判的主动权，以便运用法律武器进行维权。2、可事先列一项财产清单，预估自家财产价值。(1)纯农村住宅、承包地、商业用房农村住宅补偿包括：房子重建成本价的补偿、宅基地、附属设施、装饰装修费、搬迁费和过渡安置费等。承包地补偿要看年产值，包括土地补偿费、人员安置费、地上附着物和青苗费。前两项补偿根据土地的年产值来计算，一般是前三年平均年产值的10倍-30倍;地上房屋、树木、蔬菜、农作物、防盗网、大棚等地上附着物和青苗都有补偿，最低是重置成本价和征收时的市场价。农村商铺，在拥有合法用地、建房审批手续和合法经营证件的前提下，除上述补偿项目外，还可主张停业损失费。(2)房屋所在地已划入城市规划区的农村自建房、城中村、城市房屋。可参考周边相同地段类似房地产的市场价和自家房屋实际居住面积预估，此外空地院落面积也是有补偿的，也需要由专业的评估机构评估确定。3、妥善保管收到或看到的所有拆迁文件在征收过程中，我们会收到很多法律文件，比如：预征公告、拆迁补偿安置方案、补偿安置协议、分户评估报告单、限期自行拆除通知书及其催告书、强制执行决定书等。4、先了解预征公告中的几个基本点(1)界定拆迁性质。拆迁有两种性质:一是政府征收，即市县级人民政府主导的强制性公益拆迁，此时不能拒绝，只能争取拿到一个满意的补偿并妥善安置;二是商业征收，即基于商业利益的自愿拆迁，此时对补偿不满意完全可以拒绝搬迁。(2)明确征收主体。征收决定的做出主体、具体实施主体、各种拆迁文件和行政行为的实施主体都要一一对应清楚。(3)了解征收项目。一般可以通过拆迁方要进行什么项目建设来判定此次拆迁的性质。(4)确定征收范围。先确定此次拆迁的四至范围，核实自家房屋所在地是否被划入了拆迁红线范围内或此次拆迁是否涉及到自家房屋。5、及时联系专业拆迁律师，心里踏实有保障拆迁机构在取得政府批复的拆迁文件之后，必须要与被拆迁户进行谈判，双方进行拆迁协商，确定拆迁赔偿事宜以及拆迁安置事宜等，但是需要注意的是，如果是行政机关决定强制拆迁或者是人民法院判决强制拆迁的，就不需要与被拆迁户进行协商。
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