一、买卖不破租赁的合同要备案吗?

珠三角律师网 www.zsj64.com

  一、买卖不破租赁的合同要备案吗?需要备案，未经登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以“买卖不破租赁为由”向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是，承租人有证据证明新的房屋权利人知道或者应当知道租赁事实的除外。当租赁合同未予登记，或者买受人不知道房屋租赁事实的，相应的法律后果不能由买受人承担。承租人也不能以“买卖不破租赁”为由，对抗买受人对房屋处分的权利，不能要求房屋租赁合同继续履行。同时，出卖人未向买受人告知租赁事实，导致承租人不能主张“买卖不破租赁”而合同不能继续履行的，应当认定出租人违约。承租人可以向出租人主张相应的违约责任。二、哪些情况不能按照买卖不破租赁处理?并不是所有情形都适用买卖不破租赁原则。以下这些情况，是不该原则限制的：1、房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;2、房屋在出租前已被人民法院依法查封的。此外，如果租赁物所有人被宣布破产，法院在依法处置破产财产导致租赁物权利主体变更时，通常也被认为不适用买卖不破租赁。除了以上情况，在以下两种情况出现时，新房东也有权要求原租客腾让房屋：如果租客存在不按时交纳租金，或者擅自转租等行为，严重影响租赁合同的继续履行，那么新房东可依照租赁合同(如果约定了出租人合同解除权的话)或者法律规定行使解除权，要求解除租赁关系，让租客腾出房屋。承租人与房东应提前协商好一旦房屋出现买卖应如何处理租赁关系，并在合同中约定清楚双方的责任和义务、违约赔偿等;购房者在购买二手房时，也应该了解清楚房屋目前的租赁情况等信息，在充分协商的基础上订立房屋买卖合同。综上所述，双方签订房屋租赁合同后，最好做一个备案登记手续，这样做的好处是今后房屋在租期内买卖的，租客的租赁权不受到影响，依然可以占用房屋。如果没有登记，承租人也没有证据证实买方知道房屋租赁事实，就不能再提出买卖不破租赁主张。
  
  
  

·前期物业服务合同示范文本是怎样的
      前期物业服务合同示范文本是怎样的？ 物业公司服务的对象是各业主，为了提高物业人员的服务水平，相关机关制定了相关的法律规范，对物业人员的行为加以约束。在现实生活中，是通过与业主按照前期物业服务合同示范文本拟定合同，然后按照合同的约束实施作业的。 前期物业服务合同 (示范文本)...

·贸易合同注意事项有哪些
      贸易合同注意事项有哪些？贸易合同是进口方和出口方签订的规定了双方可行使权利和要履行义务的契约，贸易合同是当事人协商之后、在双方都无异议的情况下签订。贸易合同涉及到的物品和资金数额较大，因此在合同制定和签订时注意事项一定要明确，贸易合同注意事项有哪些? 一、 贸易合同注意事项有哪些...

·什么时候可以进行合同撤销权之诉
      什么时候可以进行合同撤销权之诉 一、什么时候可以进行合同撤销权之诉 1、因重大误解而订立的合同 所谓重大误解，是指误解者作出意思表示时，对涉及合同法律效果的重要事项存在着认识上的显著缺陷，其后果是使误解者的利益受到较大的损失，或者达不到误解者订立合同的目的。误解直接影响到当...

·合同履行完毕后是否可以解除合同
      合同履行完毕后是否可以解除合同?合同履行完毕后不需要解除合同，合同自动终止。已经履行完毕的合同已经终止，合同的权利和义务已经全部完成，不用再进行解除。《民法典》第五百五十七条 有下列情形之一的，合同的权利义务终止：(一)债务已经按照约定履行;(二)合同解除;(三)债务相互抵销;(...

·赠与合同的特征包括什么
      赠与合同的特征包括什么第一，赠与合同是转移财产所有权的合同。在赠与合同中，赠与人将其享有所有权的财产无偿给予受赠人，从而使受赠人取得该财产的所有权。第二，赠与合同是无偿合同。无偿性是赠与合同最突出的一个特征。受赠人在取得赠与物所有权的同时，不需要向赠与人给付任何对价，即受赠人纯获...

·承揽合同的诉讼时效是多久？
      承揽合同的诉讼时效是多久?诉讼时效为三年，我国《合同法》第251规定：承揽合同是承揽人按照定作人的要求完成工作，交付工作成果，定作人给付报酬的合同。其中，完成工作并交付工作成果的一方当事人为承揽人，接受工作成果并给付报酬的一方为定作人。一般认为，诉讼时效旨在保持法律活动的安全及保...

·期货合同签订流程是怎样的
      期货合同签订流程是怎样的？ 随着我国金融市场的不断发展，越来越多的金融产品投放到市场。社会民众都投资金融产品，比如股票、期货、债券等等。投资期货需要双方签订期货合同，期货合同属于合同的一种。那么，期货合同签订流程是怎样的?下面就让我们为您整理一下相关的知识。 一、期货合同签订...

·家具合同违约金支付多少？
      买家具买方违约应支付多少违约金一般来说家具城都提供家具购买合同单，每个家具城和每个家具城不一样，但是一般都规定定制商品不退不换，非定制的商品买家要承担一定的违约金，多数是5%，还有来回货物运送的打包费，运输费，如果还没有送货就没有这部分费用。当然最后违约金怎么给，给多少，货物给不...

·居间合同的居间人资格是怎样的,居间人的义务是什么
      居间合同的居间人资格是怎样的,居间人的义务是什么 一、居间合同的居间人资格 对于居间人的主体资格问题，合同法没有予以具体规定。是否任何公民、法人及其他经济、社会组织都可从事居间活动?应否对从事居间活动的主体进行必要的限制呢?对此问题，实践中存在很大的争议，存在两种截然不同的观点...

·招投标完成后变更合同主体，合同是否有效?
      招投标完成后变更合同主体，合同是否有效?招投标行为作为国际上通行的商品贸易行为，大多用于基础设施建设，国有项目承包，在投标之前投标方都会制作详细的投标书，那么在招投标完成后变更合同主体之后，合同是否还有效呢?我们将详细为你解答。 一、招投标的含义 招标投标，是在市场经济条件下进行...

·三方贸易合同范本的内容有哪些
      三方贸易合同范本的内容有哪些 三方贸易合同范本 甲方： 乙方： 丙方： 甲、乙、丙三方本着互惠互利的原则，就三方共同开拓电脑产品市场，推动三方事业的繁荣和发展，达成如下合作协议： 一、总则 1、“授权代理商”发展的下级经销商称为“授权专卖商”，经乙方对丙方的考察及向...