一、破产不良资产买卖不破租赁可以采用吗?

珠三角律师网 www.zsj64.com

  一、破产不良资产买卖不破租赁可以采用吗?
  
  破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。
  
  在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的变现。
  
  二、买卖不破租赁成立条件有哪些?
  
  1、存在合法有效的租赁合同
  
  要适用该制度，在所有权让与时，租赁合同应该已经成立并且生效，就是租赁关系须有效的存在，换言之，租赁关系的有效存在的准据时点应确定在所有权让与时。同时，需要注意的是，根据我国民法典的规定，仅有租赁物让与契约尚不能实现物权变动，对动产来说需要交付，对不动产来说需要登记。
  
  2、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人
  
  租赁物的所有权已经让与给了第三人也是该制度适用的必要条件。如果租赁关系虽然有效存在，但是租赁物的所有权人仅仅与第三人形成了房屋买卖的合意，没有办理过户手续，即所有权并未发生变动，在此情况下，则该制度也没有适用的余地。
  
  3、所有权发生变动是在租赁期间内
  
  “买卖不破租赁”的本意即包含了承租人在占有租赁物的期间内，租赁物的所有权发生变动，导致自身对于租赁物的使用效益可能面临受损的风险。故所有权发生变动是在租赁期间事适用条件之一。
  
  综上所述，买卖不破租赁有一定的适用范围，通常是用于不动产。对于不良财产，一般情况下不适用买卖不破租赁原则，否则可能影响财产变现，影响买方的积极性，不利于破产清算。在不动产买卖过户的时候，之前存在租赁关系的，买卖后依然生效。
  
  

·公司破产财务清算的内容有哪些
      公司破产财务清算的内容有哪些 一、破产财务清算的内容 公司一旦进入破产程序，财会人员就必须结合破产清算的内容、特点进行真实的会计核算。其重点应放在破产财产清理、估价、处理和分配等清算内容上。主要内容应包括： 1、接管破产企业移交的全部财产、账册及其他有关资料; 2、实施财产清查...

·公司破产后合同怎么处理？
      公司破产合同还生效吗?公司破产后合同还有效。根据《企业破产法》第十八条规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。因此，当企业被宣告破产后，其未履行完毕的合同解除权是法律赋予破产企业的管...

·关于企业破产清算5个顺序
      关于企业破产清算5个顺序企业破产清算后，企业清算5个顺序：（1）支付清算费用；（2）职工工资和劳动保险费用；（3）缴纳所欠税款；（4）清偿公司债务；（5）清偿后的剩余财产按照股东的出资比例分配。根据我国法律规定，企业破产清算的清偿顺序如下：1、债权人和债务人互负债务，抵消债务人财...

·企业破产清算时限是多久？
      企业破产清算时限是多久？企业经验困难，资不抵债的时候，就要进入破产程序，开始破产清算。对于职工而言，其工资及社保公积金等福利待遇在破产财产清偿顺序中的第一位，因此职工都非常关心破产清算何时结束，这样好尽快的拿到补偿。那么企业破产清算时限是多久？下面我们就为您说说这方面的知识。 一...

·公司清算程序如何进行？
      

    依据《公司法》的规定，清算期间，公司存续，但不得开展与清算无关的经营活动。
　　进行清算的企业应按照以下7个步骤履行清算程序。
　　一是成立清算组，开始清算。
　　二是通知或公告债权人并进行债权登记，债权人向清算...

·公司法清算规定是怎么进行的
      公司法清算规定是怎么进行的 在日常生活当中，如果企业宣布破产的话，除了要到我国的工商局进行注销以外，我国法院也规定必须由相关的人员对公司的一些资产进行清算。但是需要遵循公司法栏目的相关规定来进行的，这样才有利于公司清算的相关事宜。在下文大中我们就详细为您介绍一下，公司法清算规定是...

·破产企业职工补偿标准是怎样的
      破产企业职工补偿标准是怎样的？在经济形势不好的时候，一些小企业由于抗风险能力弱，会陷入破产境地。对于职工而言，遇到企业破产意味着失去工作，他们会拿到一笔补偿金。并且，企业的破产财产要优先支付职工的补偿。那么破产企业职工补偿标准是怎样的？下面我们一起看看我们的这篇文章吧。一、破产企...

·个人申请破产的后果
      个人申请破产的后果一、个人申请破产的后果 (一)对“个人破产”中“个人”的理解 “个人破产”中“个人”应如何理解，目前学术界主要有两种观点：一种主张个人即自然人，个人破产也即是自然人破产;另一种则主张个人破产中的个人并非严格的法律术语，其范围不仅宽于公民，而且也大于规定的两户一伙...

·公司破产和公司解散有什么区别?
      公司破产和公司解散有什么区别? 一、公司破产和公司解散有什么区别? 公司解散是结束公司的正常经营活动，消灭其法人资知格的一种法律程序。破产，是指企业因不能清偿到期债务或出现资不道抵债，而通过法定程序清偿财产、偿还债权而终止其法人资格的一系列法律活动。破产是资不抵债的情况下必须...

·公司破产清算偿还顺序是什么
      根据企业破产法的规定，企业被法院裁定破产的，企业的破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，对破产债权应该按下列顺序进行清偿：1、破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金...

·企业长期亏损股东能否申请破产?
      企业长期亏损股东能否申请破产?依照《中华人民共和国破产法(试行)》和《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，具有独立法人资格的企业因经营不善严重亏损，不能偿还到期债务的，可以向人民法院申请破产;作为债务人的企业法人，不能偿还到期债务时，其债权人也可以申请该债务人破产。公司破产流程公司...