一、破产拍卖买卖不破租赁可以适用吗?

珠三角律师网 www.zsj64.com

  一、破产拍卖买卖不破租赁可以适用吗?破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般应限制适用“买卖不破租赁”原则。其理由在于：(1)若适用该原则，那么租赁合同继续有效，将导致租赁债权的实现或清偿不仅优先于第一顺序的破产企业结欠职工工资和劳动保险费用及第二顺序的破产企业结欠税款，而且优先于同为第三顺序的其他破产债权，甚至这一租赁债权将会得到完全实现或全额清偿，这有悖于破产法的基本制度和分配原则，亦违反了公平公正的民法基本原则;(2)在许多破产案件中，特别是国有或集体企业破产案件中，将房屋建筑物结合破产企业的土地使用权作为整体转让进行变现的情形较多。若适用该原则，那么租赁合同继续有效，购买人可能会考虑自己购买的土地因附着有租赁关系，不利于自己的开发利用，由此影响破产财产的变现。二、动产租赁的限制适用从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，该原则应当不适用于动产租赁。对于我国《民法典》第725条的规定是否应当适用于动产呢?动产租赁不应当适用该原则，其理由如下：第一，动产的种类繁多，且价值普遍较低，通过市场交易很容易取得，因此，没有必要给予动产租赁权以特殊的保护。第二，对动产租赁适用“买卖不破租赁”原则，不利于财产的流通，不利于充分发挥财产的效用，不符合物尽其用的财产利用原则。第三，租赁权的物权化应有一定的边界，否则不但有违租赁权物权化的初衷，而且会导致法律体系的紊乱，这一边界应通过其适用的客体体现出来，即租赁权物权化应是指不动产租赁权的物权化。第四，从各国立法来看，立法例上都是对不动产实行租赁权物权化。《民法典》（2021.1.生效）第七百二十五条 【所有权变动不破租赁】租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。对于买卖不破租赁原则的适用情况，应当结合实际情况而定，法律上明确规定了买卖不破租赁原则的适用条件以及不适用的条件，具体情况下应当由司法机关根据调查取证的情况来认定，如果不能明确的应当按照法律规定的情况来进行处罚。律图有在线律师，如果您有任何的疑惑，欢迎您随时咨询。
  
  
  

·单位破产社保怎么办？
      单位破产社保怎么办？一、单位破产社保怎么办 根据《公司法》的规定，一般较为正规的公司解散，必须经过清算程序。按照法律规定，公司财产应当分别支付清算费用、职工的工资、社会保险费用和法定补偿金，缴纳所欠税款，清偿公司债务。其中涉及到员工利益的，分别为职工的工资、社会保险费用和法定补偿...

·解散清算和前破产清算如何进行转换
      解散清算和前破产清算如何进行转换 企业发展不顺利亏损严重无法承担的话，自然会选择申请破产，在破产清算的过程中有许多的问题都是需要我们去处理的，解散清算和前破产清算的转换是很多人都在讨论的话题，当前还有很多人对此并不了解，那具体来说解散清算和前破产清算要如何转换呢？ 解散清算到破...

·企业破产清算时间是多久
      企业破产清算时间是多久企业破产在市场经济的条件下也是很常见的，竞争不过别人意味着就要破产，破产需要对企业进行清算，企业破产法对于企业破产清算时间是有规定的，所有的破产清算行为必须在法定的时间内进行。超出时间范围的进行的破产清算不受法律保护的，接下来，我们将介绍一下破产清算中涉及到...

·企业法人申请破产应提交的材料是什么?
      企业法人申请破产应提交的材料是什么一个企业对应着一个法定代表人，但就整个企业来讲也可以说是企业法人，这是一个不同于自然人的法人组织。企业法人自企业设立时诞生，而要是申请破产的话，则破产清算完之后就会消灭。实践中企业法人申请破产需要提供必要的材料，那么企业法人申请破产应提交的材料是...

·公司破产清算中止执行的情形有哪些？
       一.公司破产清算中止执行的情形有哪些? 执行中止的情形是指需要中止执行的事实和理由，只要这些事实和理由出现，就必须中止执行。根据《民事诉讼法》第234条的规定，需要中止执行的情形是： 第一，作为一方当事人的法人或者其他组织终止，尚未确定权利义务承受人的。法人或者其他组织...

·破产清算程序的特点
      破产清算程序的特点 一、破产清算程序的特点 1、股东会做出解散公司的决议; 2、十五日内成立清算组，开始清算。 二、有限责任公司的清算组由股东组成;清算组在清算期间行使下列职权: (一)清理公司财产，分别编制资产负债表和财产清单; (二)通知、公告债权人; (三)处理与清算...

·破产管理人是否可以解除以房抵债合同
      《企业破产法》第十八条规定：“人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同”。即...

·什么是破产清算的主要内容
      什么是破产清算的主要内容 一、破产清算 破产清算是指宣告股份有限公司破产以后，由清算组接管公司，对破产财产进行清算、评估和处理、分配。清算组由人民法院依据有关法律的规定，组织股东、有关机关及有关专业人士组成。所谓有关机关一般包括国有资产管理部门、政府主管部门、证券管理部门等，专...

·哪些人可以申报破产债权？
      哪些人可以申报破产债权？ 一、哪些人可以申报破产债权 1、未到期的债权，在破产申请受理时视为到期。附利息的债权自破产申请受理时起停止计息。 2、附条件、附期限的债权和诉讼、仲裁未决的债权，债权人可以申报。 3、债务人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划人...

·私营企业申请破产后可以不还债务吗？
      私营企业申请破产后可以不还债务吗?私营企业申请破产后不可以不还债务，按实际情况，公司依法进行破产清算后，由破产财产偿还相关的债务，清算后，公司就依法注销，不需要再承担任何偿还债务的责任。相关法律规定，清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，应当制定清算方案，并报股东会、...

·破产申请不予受理怎么办？
      破产申请不予受理怎么办？ 破产申请不予受理怎么办 人民法院经过审查，如果认为破产申请不符合破产受理的法定条件，但可以补救的，应当给申请人补救的机会，不能补救的，应当裁定驳回申请。在审判实践中应当注意分别情况进行处理： 1、对不具备形式要件，但可以补救的破产申请，可以责令申请人限...