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珠三角律师
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章律师
实际上开发商手中所持有的大土地使用证是要配合业主办理土地使用证的分户的，因为业主房子产权的完整性不是根据大土地使用证明的。所以每一户将来都要根据实际情况到当地的国土资源部去办理土地使用证的分户，整体来说，土地使用证分户流程就是包括递交申请、进行调查、经核实了以后颁发证书等这几个步骤。
一、土地使用证分户流程是什么?
(一)申请
1、双方土地权利人应当分别向土地登记机关提出变更登记申请，填写土地登记申请书。
2、提交全源证明文件及相关资料
(1)土地使用权变更登记申请书;
(2)双方法人代表身份证明、身份证复印件;
(3)授权委托书、受托人身份证复印件;
(4)分割合同;
(5)原土地使用证;
(6)地上建筑物、附属物证明;
(7)税费交税证明;
(8)营业执照副本;
(9)组织机构代码;
(10)工商行政管理部门开具的名称变更批准文件;
(11)其他证明文件(如分割平面图等);
(12)其他继承人或相关权利人同意放弃相关权利的证明。
(二)进行地籍调查
因本宗地系分割转让，涉及界址的变更，必须进行变更地籍调查，包括权属调查和变更测量。
(三)权属审核
对土地使用的用途、面积等进行审核，分别填写《土地使用去哪变更登记审批表》，局领导审批。
(四)注册登记
分别新建《土地登记卡》，在新土地登记卡上进行登记。
(五)核发证书
收回并注销原土地证书，分别填写新的集体土地使用证。
(六)归档
土地权利人分别向土地登记机关提出变更登记申请，并提交权源证明文件及资料→区国土局进行现场开叉→定界→测量→区国土局填写土地使用权变更使用权变更登记审批表→局领导审批→区国土局分别新建《土地登记卡》→收回并注销原土地证书，分别填写新的集体土地使用证→归档。
二、土地使用证的重要性体现在哪些方面?
土地使用证是非常重要的物权，不按合同办出土地使用证就是开发商违约和对业主“权力”的侵犯。国有土地使用证不仅是住宅不动产的物权的组成部分，而且是更重要的组成部分。
1、可以有效保护不动产产权的完整性。
缺少《土地使用证》，不动产的“物权”不完整。因为《房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度”，这说明房地产的“物权”包括房屋所有权和土地使用权两方面。业主买的房地产包括房屋所有权和土地使用权，而现在开发商只把房屋所有权给了业主，而土地使用权没有交给业主。
2、可以保证房产转让中涉及的土地使用权的法律效力。
缺少《土地使用证》，房地产的转让中涉及土地使用权的部分不发生法律效力。《民法典》第二百零九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力”。没有《国有土地使用证》，业主不拥有法律意义上的“土地使用权”。
3、可以有效体现房地产的实际价值。
缺少《国有土地使用证》房地产价值严重缩水。按照《民法典》第三百五十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”。这一条规定使原本只有70年寿命的住宅，得到“自动”延长。使“住宅”的传世私有财产性质，以法律的形式确立下来。但是如果买的房子没有《国有土地使用证》，就没有土地使用权，更不能“传世”。
不过我们倒是可以建议您，在办理土地使用证分户之前可以先到当地的房管局去咨询一下的，避免遗漏了其中需要的某些材料，而且有些划拨性质的土地使用证根本就不能够办理分户的，总之，办理土地使用证的分户流程也是环环相扣的。
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