房地产破产清算偿还顺序是什么

珠三角律师网 www.zsj64.com

  房地产破产清算偿还顺序是什么房地产公司作为公司的一种，其也有公司可能具备的经济活动，破产就是其中之一，房地产公司盈利虽多，却也会面临破产风险。但由于房地产公司破产涉及的利益群体较多，情况较为复杂，所以房地产公司破产清偿顺序又不同于普通公司。今天，让我们来看看房地产破产清算偿还顺序是什么。
  一、法律依据
  (一)被拆迁人权利顺位2011年1月21日起施行的国务院《国有土地上房屋征收和补偿条例》将国有土地上房屋征收和补偿的主体限定为市、县级人民政府，不包括房地产企业，但在该条例实施前，依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》规定，房地产企业取得房屋拆迁许可证的，可以成为拆迁人，与被拆迁人签订房屋拆迁安置补偿合同。立法论上的依据包括：一是拆迁房屋是被拆迁人赖以生存和生产的基本物质条件;二是房屋拆迁涉及社会公共利益，被拆迁人服从公益理应获得特别保护;三是被拆迁人与房地产开发企业签订安置补偿协议，早于土地使用权抵押或在建工程抵押，物保债权人通过审查及相应安排，完全可以防控被拆迁人权利优先性带来的信用风险。在解释论上，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条第1款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”(二)消费购房人权利顺位在不考虑消费购房人特殊性的情况下，作为整体的购房人权利应区分以下情形加以对待：首先，购房人支付全部购房款的情形。就购房人向债务人主张的权利性质，存在两种不同认识：一是物权请求权说，即购房人可以基于物权关系主张取回权。理由是不动产物权由登记所赋予的观点，显然与登记的行政属性相悖，对不动产物权归属的判断，除法律另有规定，只能依赖于基础民事法律关系的审查判断结果，绝对地将不动产登记作为认定不动产取回权成立与否的标准不可取。二是债权请求权说。理由为购房人购买房屋，物权法上的属性为继受取得不动产，依据物权法第十四条的规定，受让人自变更登记时才始取得不动产所有权;购房人与房地产开发企业签订的是购房协议，并非合作建房协议，不能得出购房人原始取得或共同共有房屋的结论。笔者赞同债权请求权说。其次，购房人支付部分购房款的情形。此时，购房协议属于双方均未履行完毕的合同，管理人有权选择是否继续履行合同。选择继续履行合同的，依照企业破产法第四十二条第(一)项的规定，购房人债权为共益债务;选择解除合同的，购房人债权不享有共益性质。(三)建设工程价款债权顺位合同法第二百八十六条规定了建设工程价款优先权，《批复》进一步明确规定，建设工程价款优于抵押权和其他债权，由此，建设工程价款优先权得以确立。反对的观点认为，建设工程价款优先权不具有公示效力，不能对抗在先抵押权，否则将影响交易安全。笔者赞同赋予建设工程价款优先权。不动产建设优先权的债权人应当于工程完成后一定期间内就经公证之工程款进行优先权登记，经登记之不动产建设优先权自工程开始之日起享有顺位，得对抗其后成立之抵押权，并得于登记额度内优先受偿。(四)预告登记权顺位物权法第二十条确立了不动产预告登记制度，需要注意的是，预告登记与预售登记并非同一概念，前者具有物权法上的效力，后者则仅规定于城市房地产管理法之中，属于行政管理手段，并不具有物权法上的效力。(五)消费购房人定金债权顺位定金作为债权担保方式，受偿顺位并无明确规则可循。企业破产法第一百零九条规定了担保物别除权，但是，除封金形式以外，一般情形下定金并不是以特定财产设置的担保，债务人收取定金后，即以其非特定全部财产作为定金偿付责任财产，这使得定金债权与其他破产债权的清偿财产范围完全混同，因此，“定金不属于物保债权范畴”。
  二、清偿顺序
  房地产开发企业破产债权清偿顺序如下：1、签订房屋产权调换拆迁安置补偿协议的被拆迁人的支付房屋请求权;2、建设工程价款优先权;3、银行抵押权以及经预告登记的预售商品房购房人请求权，按登记先后顺序就抵押物或特定物受偿。在预售商品房消费购房人不能从破产企业无担保财产中得到清偿时，可以从抵押物变价款中分出一定比例优先受偿;4、破产费用及共益债务;5、预售商品房消费购房人请求权、消费购房人支付的定金本金(设定优先受偿上限或比例)、劳动债权(包括职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付职工的补偿金);6、所欠税款及前项规定以外的社会保险费用;7、普通破产债权。根据我国民法规定，债权优先于物权，所以房地产破产清算偿还顺序应当以债务优先，也就是房地产公司欠下的建设工程价款优先受到清偿，其次才是其他费用。由于房地产公司涉及的利益群体庞大，所以其破产清算也是较普通公司复杂而繁琐得多。对于已经购买该房地产公司房屋的债权人来说，则要耐心等待国家破产清算小组的赔偿。
  
  
  

·破产担保债权优先性体现在哪里
       一、破产担保债权优先性体现在哪里 担保债权的优先性体现在，有担保的债权单独划定为一个清偿顺序，优先于其他债权获得清偿。具体体现在：有担保的破产债权不需要参与破产分配，可直接行使担保权利。对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。 具体情况具体...

·申请破产后要不到债怎么办
      申请破产后要不到债怎么办 在日益改变的大潮流中，并不会一帆风顺，很多人会因为经营失败，宣布破产。那么怎么进行破产申请呢？那么破产后那些债权人又要怎么回收他们的债权呢？破产后债务人无法偿还后又要怎么办呢？申请破产后要不到债，又要怎么办呢？为您解答。 一、破产申请 1、破产申请...

·破产清算判决要不到钱是真的吗
      破产清算判决要不到钱是真的吗根据《公司法》、《企业破产法》等相关法律规定，破产清算指宣告企业破产以后，由清算组接管公司，对破产财产进行清算、评估和处理、分配。清算组由人民法院依据有关法律的规定，组织股东、有关机关及有关专业人士组成。有关机管一般包括国有资产管理部门、政府主管部门、...

·培训行业破产怎么清算?
      培训行业破产怎么清算? 破产清算具体程序： 一、股东会做出解散公司的决议; 二、十五日内成立清算组，开始清算。有限责任公司的清算组由股东组成;清算组在清算期间行使下列职权： (一)清理公司财产，分别编制资产负债表和财产清单; (二)通知、公告债权人; (三)处理与清算有...

·公司清算组成员有什么要求
      1.清算组成员从事清算事务时，违反法律、行政法规或者公司章程给公司或者债权人造成损失，公司或者债权人有权要求其承担赔偿责任。2.清算组不依照《公司法》规定向公司登记机关报送清算报告，或者报送清算报告隐瞒重要事实或者有重大遗漏的，由公司登记机关责令改正。隐匿财产，对资产负债表或者财...

·宣布破产需要什么条件2023
      宣布破产需要什么条件我国破产法对破产原因界定为债务人不能清偿到期债务。所谓不能清偿到期债务，是指债务人对请求偿还的到期债务，因丧失清偿能力而无法偿还的客观经济状况。其内容包括：(1)债务人明显丧失清偿能力，不能以财产、信用或能力等任何方法清偿债务;(2)债务人不能清偿的是期限已经...

·破产撤销权应在法定期间内行使吗
      破产撤销权应在法定期间内行使吗 一、破产撤销权应在法定期间内行使吗 根据《企业破产法》第一百二十三条“自破产程序依照本法第四十三条第四款或者第一百二十条的规定终结之日起二年内，有下列情形之一的，债权人可以请求人民法院按照破产财产分配方案进行追加分配： (一)发现有依照本法第三十...

·我国的企业破产法只适用于什么？
      我国的企业破产法只适用于什么?根据破产法的规定，我国企业破产法适用于企业法人，包括国有企业法人和非国有企业法人。同时，根据破产法第135条规定，其他法律规定企业法人以外的组织的清算，属于破产清算的，参照适用本法规定的程序。也就是说，合伙企业、个人独资企业等非企业法人组织的破产不能...

·一、破产企业解除劳动合同如何补偿?
      一、破产企业解除劳动合同如何补偿?用人单位倒闭解除劳动合同的，应按《劳动合同法》规定，应按职工工龄，每满一年支付一个月工资的经济补偿金即公司倒闭解除劳动合同赔偿金。依据我国劳动法和劳动合同法的规定，用人单位破产后是可以解除劳动合同的，企业进行破产清算时需要支付拖欠的工资。用人单位...

·有限公司法人债务清算内容有哪些
      有限公司法人债务清算内容有哪些？近年来，很多从业多年的工作者甚至是刚刚毕业出来的学生，都投入了创业大军。有的独自出资，有的是众筹合股集资，但是法人代表仅有一人。但很多时候，法人代表并不是出资最多的股东。如果拿有限公司来说，一旦公司资金链断裂，面临巨额债务的时候，被追债方向法院提出...

·企业破产法担保债权人是什么意思？
      企业破产法担保债权人是什么意思?就是对破产人的财产进行担保的责任人，根据《破产法》第一百零九条规定：第一百一十条规定：享有本法第一百零九条规定权利的债权人行使优先受偿权利未能完全受偿的，其未受偿的债权作为普通债权;放弃优先受偿权利的，其债权作为普通债权。 上述条文规定了有担保债权...