土地使用权评估公式的方法是什么？

珠三角律师网 www.zsj64.com

  土地使用权评估公式的方法是什么？
  现代社会，土地仍然是人们讨论的热门话题之一，为了利用好土地，改革土地制度，在一定的时期内需要对土地的使用权进行评估，在现实生活中，土地使用权评估是有几种方法的。那么，土地使用权评估公式的方法是什么？接下来我们将为您详细的介绍一下土地使用权评估公式的方法是什么这个问题以及与其相关的一些事项。
  
  一、市场法
  
  (一)市场法及其适用条件
  
  市场法也称市场比较法，是将待估土地与近期已经进行交易的类似土地加以比较，从已进行交易的类似土地的价格，修正得出待估土地价格的一种评估方法。
  
  (二)市场法应用的步骤与过程
  
  1、 广泛搜集交易资料，确定比较案例。
  
  选取的供比较参照的交易案例，与待估土地应具有相关性和替代性，应符合下列要求：
  
  (1)与待估土地用途应相同。
  
  (2)与待估土地交易类型应相同。
  
  (3)交易案理应为正常交易或可修正为正常交易。
  
  (4)与待估土地所处地区的区域特性及个别条件要相近。
  
  (5)交易时间与待估土地的股价期日应接近或可以进行比较修正。
  
  2、进行交易情况的修正。
  
  (1)有一定利害关系的主体之间的交易。
  
  (2)交易时有特别动机，如急于出售或购买。
  
  (3)买方或卖方不了解市场行情。
  
  (4)其他特殊交易情形。
  
  3、进行交易时间的修正。
  
  4、进行区域因素修正。
  
  5、进行个别因素修正。
  
  6、确定待估土地评估值。可采用算术平均法、加权平均法、中位数法或众数法处理。
  
  二、收益法
  
  (一)收益法的应用形式
  
  土地使用权评估中的收益法，亦称收益还原法，是指通过预测土地未来产生的预期收益，以一定的还原利率将预期收益折算为现值之和，从而确定土地评估值的方法。
  
  (二)土地收益额及其估算
  
  实际收益是指在现状下实际获得的收益，实际收益一般来说不能用于评估，因为个别人或个别企业的经营能力等对实际收益的影响较大。
  
  客观收益是排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所得到的一般正常收益，客观收益才能作为评估的依据。
  
  土地收益包括有形收益和无形收益，计算收益时不仅要包括有形收益，还要包括无形收益。
  
  土地收益通常是通过土地的具体使用，以房地合一的形式获得的。
  
  以房地产出租为例，求取土地纯收益时，通常按下列步骤进行：
  
  1、计算总收入。
  
  2、求取总费用。(此处不包括利息)
  
  3、求取总收益。
  
  4、确定房屋纯收益。房屋现值=房屋重置全价-年贬值额×已使用年数
  
  5、求取土地纯收益。
  
  (三)土地还原利率及其估算
  
  土地还原利率实际上是土地投资报酬率。
  
  1、利用收益还原法公式，通过搜集市场上相同或相似的土地纯收益、价格等资料，反推算出还原利率。
  
  2、通过完全利率(无风险收益率)加上风险险调整值(风险收益率)的方法求取还原利率。
  
  还原利率=安全利率 风险调整值
  
  3、各种投资及其风险、收益率排序插入法。
  
  (四)土地收益年限及其测算
  
  土地收益年限是指待估土地从评估时点开始，其收益能力延续的时间长度，通常以年为单位。
  
  土地的收益年限一般是以其出让年限减去已使用年限获取。
  包括市场法和收益法，市场法其实也就是市场比较法，通过比较来评估。收益法，顾名思义也就是通过观察收益对土地使用权进行评估。如果您对于土地使用权评估公式的方法这个问题还有什么不明白的地方，我们建议最好在当地找一个专业的律师进行详细的咨询。
  
  
  
  

·公务员挪用征地补偿款怎么处罚？
      公务员挪用征地补偿款怎么处罚?公务员挪用征地补偿款的处罚是：以职务侵占罪定罪处罚，数额较大的，处五年以下有期徒刑或者拘役;数额巨大的，处五年以上有期徒刑，可以并处没收财产。根据《中华人民共和国刑法》第二百七十一条规定，职务侵占罪是指公司、企业或者其他单位的人员，利用职务上的便利，...

·农村征地程序到底有多少瑕疵？
      农村征地程序到底有多少瑕疵？ 一、农村征地程序到底有多少瑕疵? (1)期限瑕疵 所谓期限违法，是指行政行为的作出违反法定的期限。从法治的高度讲，有行为就有相应的期限，而且这种期限是具体的、法定的，违反了法定期限，同样会导致程序违法。 如《行政复议法》第三十一条规定：行政复...

·洛阳经济使用房土地使用金怎么算？
      洛阳经济使用房土地使用金怎么算？ 计算方法 土地出让金的分类与计算 土地出让金根据批租地块的条件，可以分为以下两种：一种是“熟地价”，即提供“七通一平”的地块，出让金包括土地使用费和开发费;另一种是“毛地”或“生地”价，即未完成“七通一平”的地块，出让金仅为土地有偿使用的部...

·国有土地使用证赔偿如何赔偿？
       根据我国国家的土地管理法的规定，土地资源属于国家所有，若是政府将您所在的土地进行征收拆迁时是会得到相应的补偿的，并按照相应不同的方式进行补偿。那么，拆迁时国有土地使用证赔偿应当怎样赔偿呢?按照相关规定，会给予土地使用证拥有者给予公平补偿。 有土地证的拆迁还是按照《国有土地上...

·地板购销合同范本怎么写？
      地板购销合同范本怎么写？ 地板购销合同 甲方（买方）____________________ 乙方（卖方）____________________ 根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国产品质量法》等有关法律、法规的规定，经双方协商一致，签订本合同。 第一条 品名、数...

·合同履行地管辖的法律规定是怎样的
      合同履行地管辖的法律规定是怎样的?《中华人民共和国民事诉讼法》第二十四条规定，因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或合同履行地人民法院管辖。合同的履行地按下列原则确定：1、购销合同的双方当事人在合同中对交货地点有约定的，以约定的交货地点为合同履行地;没有约定的，依交货方式确定合同履...

·嘉兴农村土地承包经营权流转的程序是什么
      嘉兴农村土地承包经营权流转的程序是什么农村土地承包权主要是针对农业用地的，实际上我国所有农村的基本农田都是以承包的方式承包给本村村民的。按照国家针对集体用地的相关规定，农村的农业用地一般情况下是只能承包给本村村民的，不过有些特定情况之下也可以例外。下面我们为您介绍的是嘉兴农村土地...

·深圳土地使用年限到期怎么办？
      在我国，土地的所有权人士国家或者集体经济组织，公民若使用的土地若是国有土地，即使是依法取得的土地使用权，也是有期限限制的。在深圳居住的居民，在发现自己居住的房子、使用的厂房的土地使用权快到期了，需要采取适当的措施，那么具体来说，深圳土地使用年限到期怎么办? 一、深圳土地使用年限到...

·国有土地使用产权年限是多久？
      国有土地使用产权年限是多久?自取得该地的土地使用权之时算起。房改房的产权土地使用年限起算时间以该地块地上房屋参加房改之后第一个缴纳土地出让金的房屋为准。经济适用房的使用年限为50年。根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第12条规定，土地使用权出让最高年限按下列用途确定...

·什么是土地使用权出让方式
      什么是土地使用权出让方式在土地使用权的出让的权益越来越被人们熟知，很多人对土地了解也不断的增加，土地使用权出让是取得了国有土地的使用权的一种有理有法的方式，也是获得了土地的使用权的人又一次的向其他人对这种有期限的国有土地使用权出价出让 出让用地使用权也是现在社会中比较 普遍的土地...

·变更法人和股东后地税怎么办理
      变更法人和股东后地税怎么办理《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第十四条规定：纳税人税务登记内容发生变化的，应当自工商行政管理机关或者其他机关办理变更登记之日起30日内，持有关证件向原税务登记机关申报办理变更税务登记。二、公司变更股东流程1、法定代表人签署的《公司变更登记申请...