一、未预售合同登记备案买卖不破租赁适用吗?

珠三角律师网 www.zsj64.com

  一、未预售合同登记备案买卖不破租赁适用吗?未经登记的租赁合同，当房屋所有权发生变化时，承租人不能以“买卖不破租赁为由”向新的房屋权利人要求租赁合同继续履行。但是，承租人有证据证明新的房屋权利人知道或者应当知道租赁事实的除外。“房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人”的规定，使我们得以将两者利益予以平衡。当租赁合同未予登记，或者买受人不知道系争房屋租赁事实的，相应的法律后果不能由买受人承担。承租人也不能以“买卖不破租赁”为由，对抗买受人对房屋处分的权利，不能要求房屋租赁合同继续履行。同时，出卖人未向买受人告知租赁事实，导致承租人不能主张“买卖不破租赁”而合同不能继续履行的，应当认定出租人违约。承租人可以向出租人主张相应的违约责任。二、买卖不破租赁的条件有哪些?我国明确了“买卖不破租赁”的规则。买卖不破租赁是指当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时，租赁合同对新所有人有效。从法律的规定来看，“买卖不破租赁”并不仅仅限于出租人出售租赁物的行为，还应包括租赁物抵押、赠与以及遗赠、互易甚至将租赁物作为合伙投资等情况，因为这些情况都会涉及租赁物的所有权变动问题。1、存在合法有效的租赁合同要适用该制度，在所有权让与时，租赁合同应该已经成立并且生效，就是租赁关系须有效的存在，换言之，租赁关系的有效存在的准据时点应确定在所有权让与时。同时，需要注意的是，根据我国物权法的规定，仅有租赁物让与契约尚不能实现物权变动，对动产来说需要交付，对不动产来说需要登记。2、出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人租赁物的所有权已经让与给了第三人也是该制度适用的必要条件。如果租赁关系虽然有效存在，但是租赁物的所有权人仅仅与第三人形成了房屋买卖的合意，没有办理过户手续，即所有权并未发生变动，在此情况下，则该制度也没有适用的余地。综上所述，对于房屋预售登记备案没有去做的，是不能主张买卖不破租赁原则的，这种情况下，新房东可以要求停止租赁关系，将房屋收回。在二手房交易过程中，买卖双方应当注意这个原则，卖方将房屋租赁情况如实告知买方。
  
  
  

·合同的变更是怎样的 合同变更应注意哪些方面
      合同的签订其实很多时候都是建立在当事人协商一致的基础上，法律在这方面的干预其实相对是比较少，只要是在法律规定范围内作出的约定，那么就是会认定有效。而随着客观情形发生了变化，其实也很有可能需要对合同的内容作出变更，那一般合同的变更是怎样的呢?我们一起在下文中进行了解吧。?一、合同的...

·合同约定的违约金一般为多少？
      合同约定的违约金一般为多少?违约金由双方协商确定，没有数额的限制，一般是根据双方预测的因一方违约可能带来的损失大小来确定的。发生一方违约后、守约方要求违约方承担违约责任时，守约方可以起诉到法院请求增加违约金。约定违约金。合同约定违约金数额或计算方法的，一般以合同约定为准。约定的违...

·合同到期没按时续签怎样赔偿？
       合同到期没按时续签，劳动法规定，劳动合同到期，单位应当及时续签，如果没有续签劳动合同，员工仍然留在单位工作，超过一个月，单位应当向劳动者支付双倍工资赔偿，单位自用工之日起，应当与劳动者签订劳动合同，如果在一年以内没有签订劳动合同，应当视为无固定期限劳动合同。 劳动合同到期后，用...

·买卖合同生效的通常条件是什么?
      买卖合同生效的通常条件是什么?(1)合同当事人具有相应的民事权利能力和民事行为能力合同当事人必须具有相应的民事权利能力和民事行为能力以及缔约能力，才能成为合格的合同主体。若主体不合格，合同不能产生法律效力。(2)合同当事人意思表示真实当事人意思表示真实，是指行为人的意思表示应当真...

·合同见证人需要承担什么责任
      合同见证人的法律责任是什么合同见证人只是证明确实有签订合同，但是不能要求其承担责任，只有担保人才可以要求承担责任。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第二十二条：第三人单方以书面形式向债权人出具担保书，债权人接受且未提出异议的，保证合同成立。主合同中...

·合同未成立的情形都有哪些？
      合同未成立的情形都有哪些？ 一、合同未成立的情形都有哪些 合同不具备成立的要件，即不成立。合同的不成立，有以下几种情形： 1、一人自行订立合同; 2、当事人之间订立合同的意思表示不一致，未形成要约、承诺的合致; 3、合同的客体不确定; 4、要物合同未履行物的给付; ...

·诉讼期间合同的履行可以中止吗？
      诉讼期间合同的履行可以中止吗?不可以中止，既然是在诉讼期间，也就意味着法院对于你们之间的纠纷还没有作出裁决，双方之间实体的权利义务关系尚未理清，谁对谁错还不知道，所以在起诉的过程当中不能中止合同的履行。实际上一般情况下，如果是在因为合同纠纷导致的诉讼期间，大部分合同都会自动中止。...

·成套设备进口贸易合同范本是怎样的
      成套设备进口贸易合同范本是怎样的 成套设备进口贸易合同范本 合同编号： 签字日期： 签字地点： 中国，　　　　　　(以下简称买受人)与　　　　　 (以下简称出卖人)，双方授权代表同意就下列条款签订本合同： 第一章　定义 1.1 “买受人”是指 ，或者该公司的法人代表...

·存单质押合同范本都有哪些规定
      存单质押合同范本都有哪些规定 存单质押合同范本 合同编号：________________ 出质人(甲方)：________________________ 法定代表人：____________________________ 法定住所：________________...

·合同纠纷法院起诉费多少钱由什么确定？
      合同纠纷法院起诉费多少钱由什么确定?合同纠纷法院起诉费多少钱由纠纷案件中涉及的财产纠纷来确定，不超过1万元的部分，每件交纳50元;1万元至10万元的部分，按照2.5%交纳;10万元至20万元的部分，按照2%交纳;20万元至50万元的部分，按照1.5%交纳;50万元至100万元的部...

·演出合同签订流程是怎样的
      演出合同签订流程是怎样的 在生活中，不管是大型的商演或者是您常见的小型的商事演出，商家和演出方为了确保演出的顺利进行，在都是要签订具体的演出合同的。不过，双方签订合同的时候，在合同签订之前肯定是要有一个详细的签约流程的。下面我们就为您介绍一下演出合同签订流程是怎样的? 演出合...