在我国夫妻离婚房产价值如何计算?

珠三角律师网 www.zsj64.com

  在我国夫妻离婚房产价值如何计算?

  在计算房屋相对应增值部分时，有以下七种计算方式可供参考：

  第一种计算方式为：对应增值部分=夫妻共同还贷部分÷房屋总价款(房屋购买价格贷款总利息)×离婚时房屋的市场价值-夫妻共同还贷部分。

  这种计算方式的原理为：房屋的购买价格与贷款总利息之和即为购买房屋所支付的总价款，夫妻共同还贷部分除以房屋总价款得到夫妻还贷所占整个房产的比例，用这个比例再乘以离婚时房屋市场价值就等于双方共同分割的部分，再减去双方共同还贷的部分就得到增值部分了。

  第二种计算方式为：对应增值部分=夫妻婚后共同还贷部分÷实际总房款(房屋购买价格已还利息)×离婚时房屋的市场价值-共同还贷部分。

  此种计算方式的原理为：夫妻还贷部分除以房屋的实际总房款，即房屋购买价格与已偿还给银行的利息之和，再乘以离婚时房屋市场价，则为夫妻共同分割的部分，减去还贷部分即使增值部分了。此种计算方式与第一种计算方式不同在于对房屋总价款的认定上，前者将离婚时未归还的银行贷款利息纳入了房屋的价值当中，而本计算方式则认为未归还的利息最终归银行所有，不是房产本身的价值，故不能将其纳入到房产价值当中。

  第三种计算方式为：对应增值部分=夫妻共同还贷本金总额÷房屋购买价×(离婚时房屋的市场价值-房屋购买价)

  此种计算方式的原理为：还贷本金除以房屋当时购买价即得到夫妻还贷所占房产购买价比例，再乘以房屋的增值部分即可以得到夫妻还贷所对应的增值部分，此种计算方式单纯以房产价值作为计算基数，并没有将银行还贷部分纳入房产价值当中。

  第四种计算方式为：对应增值部分=夫妻共同还贷本金总额÷房屋购买价×(离婚时房屋的市场价值-结婚时房屋价值)

  此种计算方式的原理为：此种计算方式是以双方结婚的时间节点为基础计算，因为现实生活中存在一方购房之后很多年才结婚，也就是说在购房和结婚两者中间还可能有一段空挡，而这样一段时间房产增值应算作产权登记一方个人财产的增值，而非产权登记一方对此没有任何贡献价值，故不能获得这段期间房产的增值。从这个角度来讲，似乎第四种计算方式比第三种更科学一些。

  第五种计算方式为：对应增值部分=夫妻共同还贷部分÷(房屋购买价已还利息)×(离婚时房屋的市场价值-结婚时房屋价值)

  此种计算方式看似与第一种计算方式和第四种计算方式相类似，但实际上是有区别的，此计算方式也是以双方结婚时间节点为计算基础，夫妻共同还贷的部分所占实际房屋的比例，再乘以从结婚到离婚房产的增值情况即获得夫妻还贷部分所对应的房产增值。

  第六种计算方式为：对应增值部分=夫妻婚后共同还贷部分÷购房成本(如首付、税费、装修、已还贷款等)×离婚时房屋的市场价值-夫妻共同还贷部分

  此种计算方式的原理为：用夫妻还贷部分除以已经花去的购房成本得到夫妻还贷所占据整个购房成本的比例，在乘以离婚时房屋市场价值后减去还贷部分，即获得增值部分。但因为该计算方式将税费、装修等购房成本均纳入其中，而实际上房产随着时间的延长会不断增值，但税费是固定不变，装修部分不但不会增值，相反还会贬值。所以虽然有人认为该种计算方式对产权登记一方有利，但因为原理上分析不够合理化，所以实践当中这种计算方式运用的比较少。

  第七种计算方式：夫妻共同还贷增值部分=房屋总增值-首付款增值部分-个人还贷增值部分，其中：

  房产总增值=房屋当前市场价-房屋购置价

  首付款增值部分=首付款÷(房屋购置价已还利息)×(离婚时房屋的市场价值-房屋购买价)

  个人还贷增值部分=个人还贷额÷(房屋购置价已还利息)×(离婚时房屋的市场价值-房屋购买价)

  此种计算方式最为繁琐，但实践中也因为这种间接计算公式中的参量都比较容易确定，反而相对来说争议更少，所以运用起来也比较常见。

  二、离婚时房屋评估怎样收费?

  1、房地产价格评估收费、土地价格评估收费标准实府定价，其收费标准按照标的总额采取差额定率分档累进制，每宗房地产价格评估收费不足300元的，按300元收取。

  2、为土地使用权抵押而进行的土地价格评估，评估机构按一般宗地评估费标准的50%计收评估费，清产核资中的土地价格评估，按一般宗地评估费标准的30%计收评估费。

  3、普通咨询报告，每份收费300-1000元;技术难度大、情况复杂、耗用人员和时间较多的咨询报告，可适当提高收费标准，收费标准不超过咨询标的额的0.5%。

  4、房屋租赁代理费，无论成交的租赁期限长短，均按半至一月成交租金额标准，由双方协商议定一次性计收，房屋买卖代理收费，按成交价格总额分档累进计收：

  500万元以下2.5%

  501-2000万元2%

  2001-5000万元 1.5%

  5001-10000万元 1%

  10001万元以上 0.5%

  实行代理的高收费标准不得超过成交价格总额的2.8%。

  5、房地产中介服务机构对委托人的口头咨询，按照咨询服务所需时间结合咨询人员专业技术等级由双方协商议定收费标准。

  其实，在离婚的时候房产的价值的计算问题一般夫妻两个人单凭自身的力量肯定是没办法得出一个比较公正的数额的，所以对房产的价值通常都是委托给房产评估机构，而房产评估机构主要就是采用以上七种不同的计算方式。有关夫妻离婚房产价值如何计算的详细计算公式，您可以结合这上面的这篇文章来了解。

·打房产官司应注意什么
打房产官司应注意什么一、打房产官司还应注意以下事项 1、根据《民事诉讼法》“谁主张、谁举证”的原则，在提起房产诉讼时，应提出明确的请求事项。围绕这些诉讼请求，向人民法院提出有效证据。例如：因房屋质量问题向开发商索赔时，就需要提交购房合同、开发商提供的房屋质量保证书，房屋质量...

·商品房预售要具备什么条件
商品房预售要具备什么条件一、商品房预售要具备什么条件按照《城市房地产管理法》第四十四条第一款的规定，房地产开发经营企业预售商品，应当符合下列条件： 1、已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书，取得合法的土地使用权是出售商品房的基础，土地使用权证书是合法拥有土地使用权的标...

·购买第二套房的利息是多少？
现在大部分人买房都是要进行贷款的，于是对贷款利率非常关心，毕竟这个涉及到利息成本。随着国家对房地产市场调控的深入，居民首套房和二套房的政策是不同的，主要体现在首付比例和利率上。并且，不同的城市对二套房还有限购政策，那么居民购买第二套房的利息是多少？下面我们简单介绍下有关知识。 ...

·房屋继承无异议诉讼书应该怎么写
房屋继承无异议诉讼书应该怎么写一、房屋继承无异议诉讼书应该怎么写民事起诉状原告某某，男，某年某月某日生，汉族，住某地某号。身份证号：某某某。被告某某(如上概况)。被告某某(如上概况)。请求事项：判决确认原、被告父亲的遗产位于某地的房屋一套由原告继承，责令被...

·要怎么办理按揭购房,按揭买房如何办理
现如今很少有人在购房的时候可以一次性付清全款了，基本上都是在自己支付了首付款之后，剩余的房款选择向银行申请按揭贷款。那此时公民要怎么办理按揭购房呢？换言之，这个按揭贷款买房是如何办理的？我们整理了相关资料，马上为你做详细解答。如何办理按揭买房，主要内容如下：一、提交申请...

·出租人可否提前收回房屋
出租人可否提前收回房屋一般而言，在房屋租赁中，所签订的租赁合同是有固定期限的，那么出租人是否有权提前收回房屋?首先要看合同是怎么规定的。如果合同中没有规定，出租人就必须事先征得承租人同意;如果承租人不同意，出租人就只好继续履行合同了。但如果承租人利用租赁的房屋从事违法活动;擅自...

·一、已经网签没备案的房子可以办理房产证吗?
一、已经网签没备案的房子可以办理房产证吗?已经网签没备案的房子是不可以办理房产证得，根据有关法律规定,商品房办理产权证的必要条件有两个:一是建设楼盘已经峻工并通过验收;二是开发单位取得“初始登记证明”。必须同时具备以上两个条件,房屋登记部门才能够给购房者办理产权证。与此同时,据相...

·房屋买卖协议受法律保护吗?
房屋买卖协议受法律保护吗? 房屋买卖协议受法律保护吗?只要是真实意思表示，不违反法律、法规规定，就是合法有效的，受法律保护。二、房产转让协议书内容包含哪些? 1、甲乙双方的个人信息填写，为明确双方的权利和义务。 2、房产坐落、位置、结构、层次和附属设施等。 3、甲方对...

·购房贷款违约金官司需要多久
一、购房贷款违约金官司需要多久《民事诉讼法》第一百六十一条人民法院适用简易程序审理案件，应当在立案之日起三个月内审结。第一百四十九条人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月;还需要延长的，...

·为了解决长租公寓租赁存在的各方面问题，改善人们的住房条件，推
为了解决长租公寓租赁存在的各方面问题，改善人们的住房条件，推动房租租赁市场健康发展。针对长租公寓的发展痛点，武汉租售同权下公寓房租赁的优惠政策主要体现在以下几个方面：市场主体、税收、融资贷款、租赁房源。2017年7月24日，武汉市住房保障和房屋管理局公示了《武汉市关于开展培育和发...