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珠三角律师
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章律师
一、集体土地房屋买卖协议注意事项是什么?
购买农村房屋时，必须满足上述购买农村房屋的主体要件，除此之外，还应该注意以下事项：
1、房屋买卖应经集体即村民委员会书面同意。
2、如系共有房屋，必须征得其他共有人同意。
3、应提交户口簿、居民身份证及土地证、房产证等相关材料的原件。
4、应到产权登记部门查看房屋产权是否存在瑕疵：如是否存在抵押等担保、是否有人民法院采取查封等财产保全措施。
5、应订立书面买卖合同、并办理审批、过户等手续。房屋买卖合同应由相关职能部门审批，并办理“宅基地证”或“集体土地使用证”的过户更名手续;还应到房产管理部门依法办理“房产证”的过户更名手续。
二、农村房屋买卖合同无效的几种情形
农村的村民住宅出售给城市居民的房屋买卖合同，必然涉及到城镇居民使用农村住房和宅基地问题，由于其违反国家有关规定，应认定无效。在城镇周边地区，具有城镇户口的人购买周边地区农村住房的现象较为普遍，法律对能否买卖并未明确禁止，但因涉及到宅基地使用权的变更，故该买卖合同又具有特殊性。我国《土地管理法》规定，宅基地属于农民集体所有，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农村房屋买卖涉及到土地使用权的转移和变更，故审查买卖是否有效要看其房屋宅其地使用权的转移是否经过合法批准。
法人或其他组织购买农村住房和宅基地的，因不具备宅基地使用权人主体资格，应认定无效;
无权处分房屋的人签订的房屋买卖合同出售农村房屋，如未经权利人追认，则依据《民法通则》的规定，应当认定买卖无效。
非农村集体经济组织的成员购买该组织成员的房屋后，该农村集体经济组织明确拒绝该农民将户口迁入该农村集体经济组织的，因购买人不符合申请农村宅基地的条件，故也应认定房屋买卖合同无效。
我们国家的所有土地都是属于国家所有，其中也包括了集体土地房屋，因为此类房产是属于集体所有的，那么在进行集体土地买卖时也要经过集体或者村委会的同意，同时也要签订买卖协议，要在买卖协议中写明土地的具体信息以及买卖的具体金额，避免自身权益受到损失。
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