先抵后售时的执行问题

珠三角律师网 www.zsj64.com

房地产开发过程中，开发商利用项目进行融资的情况并不鲜见，其中常见的方式有土地抵押融资和在建工程抵押融资。《民法典》第三百九十七条的规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。以在建工程抵押的，工程竣工后自动转化为建筑物抵押权。在以上抵押未解除的情况下，如果抵押范围的房屋有被开发商对外销售，则会面临抵押权和房屋买受人权利相互冲突的情况。此时，房屋买受人能否依据《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，要求排除抵押权人对特定房屋的强制执行。

《执行异议和复议规定》第二十八条则规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产的强制执行，该规定解决的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，这在一定程度上已经是对债权平等原则和合同相对性原则的突破，故一般而言，该种情形下的买受人对于所买受不动产的民事权益并不能够排除申请执行人基于在先成立的抵押权的强制执行。

·可以作为行政强制执行主体的是什么
可以作为行政强制执行主体的是什么一种是由行政机关依照法律、法规的授权对行政相对方直接采取强制执行措施。这类机关主要有：公安、税务、海关、工商行政管理、物价、审计、外汇管理等行政机关。另一种由行政机关向人民法院提出强制执行申请，由人民法院执行。行政机关的行政强制执行权是有限的，除了...

·行政强制执行和催告是什么意思？
行政强制执行和催告是什么意思?行政强制执行催告程序是指当行政相对人不履行行政决定时，行政主体在实施行政强制执行之前以法律形式向行政相对人发出通知，督促其自觉履行行政决定，并催告如在一定期限内仍不履行行政决定，将对其采取的强制执行的具体行政行为。具体而言，行政强制执行催告程序包含着...

·行政强制执行应当终结执行的情形
行政强制执行应当终结执行的情形一、行政强制执行应当终结执行的情形依据《行政强制法》的相关规定，行政强制执行终止执行的情形有以下几种： 1、公民死亡，无遗产可供执行，又无义务承受人的; 2、法人或者其他组织终止，无财产可供执行，又无义务承受人的; 3、执行标的灭失的;...

·过了申请执行时限怎么处理
申请执行时效期间是指，根据生效法律文书享有权利的一方当事人，在对方当事人拒绝履行义务时向人民法院申请强制执行的期限。其制度原理与诉讼时效有一定类似之处，都是为了督促当事人及时行使权利，尽快稳定交易秩序。涉及申请执行时效期间的两个问题： 1.如何判断是否超过时效民事诉讼法...

·裁定暂时予监外执行的条件是什么
裁定暂时予监外执行的条件是什么一、裁定暂时予监外执行的条件是什么? (一)有严重疾病需要保外就医的; (二)怀孕或者正在哺乳自己婴儿的妇女; (三)生活不能自理，适用暂予监外执行不致危害社会的。对被判处无期徒刑的罪犯，有前款第二项规定情形的，可以暂予监外执行。二、监...

·执行好意施惠能否减轻责任?
执行好意施惠能否减轻责任?1、施惠者在故意或重大过失下承担全部或部分责任。施惠者在主观故意的情形下应承担全部责任，在重大过失下根据过失程度及案件实际情况决定责任承担的大小。2、施惠者为一般过失或双方均无过错时，由受惠者自负风险。在日常生活中，风险无处不在，人们认识到风险，也自愿承...

·申请监外执行醉酒驾驶3个月能出来吗
申请监外执行醉酒驾驶3个月能出来吗醉酒驾驶被判三个月有如下情形，可以申请监外执行。根据《暂予监外执行规定》：1、第五条　对被判处有期徒刑、拘役或者已经减为有期徒刑的罪犯，有下列情形之一，可以暂予监外执行：(一)患有属于本规定所附《保外就医严重疾病范围》的严重疾病，需要保外就医的;...

·法院强制执行行政处罚威力体现在哪里？
行政处罚程序最后一各阶段就是行政处罚的强制执行。行政处罚强制执行是行政处罚中重要的一个环节，否则行政机关先前所作出的处罚决定就不会有法律效力，导致处罚决定不能真正实现。法院强制执行可以保证当事人的权益。那么，法院强制执行行政处罚威力有哪些呢?我们将为您揭开答案。一、强制执行是维...

·申请强制执行流程
强制执行是指为了保证法院的判决、裁定等内容能够实现，人民法院的执行组织依照我国法律法规，采取强制措施，强制义务当事人履行其应该承担的义务的行为。在法院对案件下达判决书后，被告人并没有进行上诉，但同时也不履行判决义务或者下落不明的，原告可以向向法院提交强制执行申请书。申请强制执行的...

·行政强制执行特点的特征是什么？
行政强制执行特点的特征是什么？一、行政强制执行特点的特征是什么? 1、行政强制执行以行政主体和法院为执行主体。 2、行政强制执行以已生效的具体行政行为所确定的义务为执行内容。 3、强制执行的目的在于迫使相对人履行义务或用代执行等方式达到与履行义务相同之状态，最终确保行政...

·批捕后执行时间一般是什么时候？
一、批捕后执行时间一般是什么时候?批捕后执行时间一般是获得批捕文书后的两日之内，检察院批捕时间一般是自接到公安机关提请批准逮捕书后的七日以内。《中华人民共和国刑事诉讼法》规定如下：1、第九十一条公安机关对被拘留的人，认为需要逮捕的，应当在拘留后的三日以内，提请人民检察院审查批准。...