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根据《民法典》第495条的规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预定书等，构成预约合同。但是，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
根据《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：1、当事人名称或者姓名和住所；2、商品房基本状况；3、商品房的销售方式；4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5、交付使用条件及日期；6、装饰、设备标准承诺；7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；8、公共配套建筑的产权归属；9、面积差异的处理方式；10、办理产权登记有关事宜；11、解决争议的方法；12、违约责任；13、双方约定的其他事项。
因此，区分双方签订的合同到底是商品房预约合同还是商品房买卖合同的主要取决于双方当事人签订合同内容是否具备《商品房销售管理办法》第十六条明确的主要内容。
如果具备，且卖方也按照约定收受了购房款的，那么这样的协议应当为商品房买卖合同。此时，买方虽然支付的是购房定金，也不能根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定要求返还定金。
如果不具备，那么双方的合同应当认定为预约合同。买方支付定金后，因为不可归责于双方的导致商品房买卖合同不能订立的，收受定金的卖方应当向买方返还定金。
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