土地使用权转让免税条件是什么？

珠三角律师网 www.zsj64.com

  土地使用权转让免税条件是什么？
  
  土地使用权转让是指转让人根据法律规定，将土地使用权进行再次转移给受让人的行为。土地使用权转让有多种计税方式，通过一些方式、具备一些条件进行土地使用权转让更是可以免税。那么，土地使用权转让的计税方式有哪几种?土地使用权转让免税需要什么条件?下面就由我们带您一起来看看。
  
  未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发，利用土地的，土地使用权不得转让。土地使用权转让应当签订转让合同。土地使用权转让时、土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移，土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物的所有权转让，应当依照规定办理过户登记。
  
  政策依据：
  
  根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)附件1：《营业税改征增值税试点实施办法》规定，纳税人转让土地使用权，增值税税率为11%。具体到实务操作中，仍需区分一般纳税人、小规模纳税人，是否征免税及对取得土地使用权的时间，也应区别对待。
  
  一、一般纳税人适用一般计税方法
  
  一般纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可选择适用一般计税方法，一般纳税人转让2016年5月1日后取得的土地使用权，则必须采用一般计税方法。
  
  【案例1】
  
  A公司为一般纳税人，2016年1月取得土地使用权，价款1 000万元，2017年4月取得转让收入2220万元，如何计算增值税?
  
  一般计税方法下计算销项税额=2 220÷(1+11%)×11%=220(万元)
  
  【案例2】
  
  A公司为一般纳税人，2016年12月取得土地使用权，价款1000万元，2017年4月取得转让收入2220万元，如何计算增值税?
  
  一般计税方法下计算销项税额=2 220÷(1+11%)×11%=220(万元)
  
  存在问题：上述采用一般计税方法可否扣除土地价款呢?根据《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》(国家税务总局公告2016年第18号)规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。这里并未规定转让土地使用权也可以扣除土地价款计算销售额。所以笔者认为应当全额计算纳税。
  
  二、一般纳税人适用简易计税方法
  
  根据《财政部、国家税务总局关于进一步明确全面推开营改增试点有关劳务派遣服务、收费公路通行费抵扣等政策的通知》(财税〔2016〕47号)第三条规定，纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。
  
  【案例3】
  
  承案例1，A公司为一般纳税人，2016年1月取得土地使用权，价款1 000万元，2017年4月转让取得收入2 220万元，如何计算增值税?
  
  简易计税方法下应缴增值税=(2 220-1110)÷(1+5%)×5%=52.86(万元)。
  
  如果A公司转让2016年5月1日后取得的土地使用权，则不能选择简易计税方法，只能适用一般计税方法，增值税税率11%，例如案例2。
  
  三、小规模纳税人适用简易计税方法
  
  小规模纳税人无论转让2016年4月30日前或2016年5月1日后取得的土地使用权，既可以适用3%的征收率全额计税，也可以根据财税〔2016〕47号文件规定适用5%的征收率差额计税。
  
  【案例4】
  
  B公司为小规模纳税人，2016年1月取得土地使用权，价款200万元，2017年4月转让取得收入500万元，如何计算增值税?
  
  全额计税情形下应缴增值税=500÷(1+3%)×3%≈14.56(万元)。
  
  简易计税方法下应缴增值税=(500-200)÷(1+5%)×5%≈14.29(万元)。
  
  【案例5】
  
  B公司为小规模纳税人，2016年12月取得土地使用权，价款200万元，2017年4月转让取得收入500万元，如何计算增值税?
  
  此时不能选择适用差额计税方式，只能全额计税。
  
  应缴增值税=500÷(1+3%)×3%≈14.56(万元)。
  
  四、免征增值税
  
  根据财税〔2016〕36号文件附件3《营业税改征增值税试点过渡政策》的规定，下列土地使用权转让行为免征增值税。
  
  1、将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产。
  
  2、涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。
  
  家庭财产分割，包括下列情形：离婚财产分割;无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;房屋产权所有人死亡，法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人依法取得房屋产权。
  
  3、土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。
  
  五、不征收增值税
  
  根据财税〔2016〕36号文件附件3《营业税改征增值税试点过渡政策》的规定，在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，其中涉及的不动产、土地使用权转让行为。
  
  以上就是我们为您整理的土地使用权转让计税方式以及土地使用权转让免税条件。在我们的工作及生活中，只有了解土地使用权转让的计税方式，才能在遇到土地使用权转让的情况时，更好的维护个人及组织的利益，为自身和企业谋取更大的发展空间。
  
  

·南京市征地补偿安置办法
      南京市征地补偿安置办法 当今社会，征地问题愈演愈烈，而在征地矛盾的背后，不仅是政府赔偿金额的问题，往往背后还隐藏着人员安置和房屋安置的问题，而这些问题不妥善解决，往往会造成难以想象的后果，各地政府都出台了相应政策来解决，南京市征地补偿安置办法中就是相应南京市的政策。那它的具体内...

·划拨土地使用权证失效怎么办？
      划拨土地使用权证失效怎么办?划拨土地使用权证一般是不会失效的，但是《房地产管理法》规定，土地使用权因土地灭失而终止。土地灭失是指因地震、火山爆发、洪水等不可抗力导致土地实际使用价值的消失，致使土地使用者无法按照合同约定或批准文件规定的用途利用土地，从而终止土地使用权。二、楼房土地...

·土地使用证可以不办吗？
      土地使用证可以不办吗？随着农村进城务工的人数越来越多，农村出现了大量的荒地。于是有一些个人通过承包土地投资建厂，用于非农业建设。在我国，农村集体土地归集体所有，个人只有使用权，并且使用土地要办一些证。有的人因为嫌麻烦不想办土地使用证，那么土地使用证可以不办吗？下面我们将为您进行详...

·山西榆次征地补偿的标准有哪些
      山西榆次征地补偿的标准有哪些《土地管理法》第四十八条　征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用，并安排被征地农民的社会保障费用。征收农用...

·农村土地承包经营权确权登记颁证申请书范本
      农村土地承包经营权确权登记颁证申请书范本 在我们想要承包土地的时候，根据我国的法律规定，我们都需要进行土地承包申请。在申请过程中，我们需要提交一份《农村土地承包经营权确权登记颁证申请书》。但是，很多朋友都不知道如何撰写。今天，我们就为您提供一份范本以供您参考。 农村土地承包经...

·土地使用年限到期房屋所有权的规定是什么？
      一、土地使用年限到期房屋所有权的规定是什么?房屋不存在使用年限的概念，而是房屋所占的土地存在使用年限的问题，到期后在政府批准的前提下，作为业主可以继续缴纳土地出让金，而继续使用土地。房屋是你的私人财产，享有永久的所有权和使用权。土地是国家的，一般说的使用年限70年就是指住宅用地的...

·云南省位于我国云贵高原之上，地质条件比较复杂。并且地壳运动非
      云南省位于我国云贵高原之上，地质条件比较复杂。并且地壳运动非常活跃，云南时常发生地震等地质活动。所以，云南省的建设工程质量要求非常的高，目的就是为了防范云南的特殊地理条件，保证云南人民的人身财产安全。当地政府也制定了相应标准规定。那么，云南省建设工程质量管理条例是什么？ 一、云...

·合肥市征地补偿标准
      合肥市征地补偿标准 由于经济的发展，国家实行征地征收也是愈演愈烈，当然征地征收也会给予农民相应的征地补偿。为充分保障人民的利益，各地也会制定相关的征地补偿标准，各地补偿的标准是不相同的，补偿标准也不断的在修改，目的都是为了确保农民能在征地拆迁中得到应有的补偿。下面就合肥市征地补...

·取保候审期间去外地可以吗？
      取保候审是法律明确规定的刑事强制措施之一，它相对于别的强制措施而言，犯罪嫌疑人享有一定的自由的。那么，取保候审期间去外地可以吗?针对这个问题，我们在下文做出了解答，详情请阅读下文。 一、取保候审期间去外地可以吗 取保候审，是《中华人民共和国刑事诉讼法》规定的一种刑事强制措施...

·房地产开发征地补偿标准费用依据什么确定？
      房地产开发征地补偿标准费用依据什么确定？1、各项征地补偿标准补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。2、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。原土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年...

·买房子给土地使用证吗？
      房屋房产证是非常重要的，但是有的朋友在购买房屋时会遇到房屋没有房产证的情况，有很多人认为只要有土地使用证就行了，但其实只有土地使用证的房屋是存在很大危害的，后续生活中也会遇到很多的问题。那如果我们买房子的话，买房子给土地使用证的吗？ 买房子给土地使用证的吗？ 一、如果买的房屋是商...